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定調2020房地產!限購政策漸進放松

來源:沈陽市政府采購中心 發布時間:2020-01-08 16:06
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????定調2020房地產!限購政策漸進放松

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我是武漢房姐,資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師,目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體,遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦!房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問,以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球提問:

房姐你好!首套廣州,子彈110,二套考慮廣州(黃埔,新塘)或者東莞(南城,虎門),廣州首付7成,東莞4成。今年東莞微漲,廣州持續陰跌。假設投資5年,只從投資回報率來分析的話,你建議哪里好呀?另外,總價一樣,是5年樓齡90平好,還是12年110平好???假設其他條件完全一樣,謝謝!

回答:你好,深圳東莞都漲了,就剩下廣州沒漲,廣州都這么弱了嗎?并不是按照往年的漲幅規律,深圳先漲,半年或者1年后,廣州跟漲。加上廣州又放松了幾個遠郊地段的限購政策,未來1-2年如果有利好消息刺激,廣州很有可能會帶動一輪漲幅。東莞的天花板不如廣州,主場在廣州就好好利用主場優勢淘筍。廣州全款抵押淘筍。廣州投資回報率最大的板塊,詳見知識星球內部分享。逢筍入原則,保證確定收益。同一板塊內,價格相同,房齡越新越好。90平和110平如果同樣是3居,選90平。

提問:親愛的房姐好!女30,單身,2017年三月份在房地產火熱的時候在京臺第一個高速口買了空港躍界小區的loft,每平米1.6萬,買一層送一層,七十年產權,民水民電,暫時廚房沒通燃氣;貸款30年,每月還三千多,現在花了六萬裝修完了,就差家電家具沒有買;目前不好往外出租,當初買的時候有些跟風,附近利好是承接北京大紅門批發市場;聽說現在買已降到一萬二一平,現在看完房姐的文章,覺得選籌太失敗了。我現在碩士畢業剛上班第二年,存款10,除了房貸年收入也就剩七八萬。想問(1)空港躍界的房子是買好家電等明年看機會出租呢,還是賣出去呢(2)這兩年要不要攢二三十萬再純投資一套呢,如果投資買哪里呢,很迷茫,請指教。

回答:你好,環京房產以前分析過很多次了。永清房產,是割韭菜的。只有賭徒來回炒作,你買在一個相對高點,那么想要解套,可以等到下一波北京大漲出政策,環京又一波韭菜接盤。家電淘二手的,先出租。子彈湊到15以上,去沈陽入手一套8000左右的低價潛力盤,租金可抵月供。沈陽翻倍后再入手一二線省會城市。

提問:房姐你好!急急急,昨天去看了龍城中心的金地龍城中央的房子,樓齡比較新,金地這邊80多平3房,350萬左右。也是中高層,無遮擋,毛胚,近地鐵。又去看了中??党菄H一期的11棟24樓86平。報價330萬,稅費亂七八糟加一起快20萬了,滿五不唯一,欠款多280萬。簡裝,遠地鐵。哪個性價比更高?剛需自住為主吧,也會考慮幾年后置換。新手買二手房,心里很忐忑??偱驴佣?。

回答:金地龍城中央比龍崗大道北的萬科天譽便宜0.7-1w單價有幾個核心原因1.地段差龍崗大道北是規劃建設配套完善的龍崗中心城、算是龍崗目前最好的地段之一,但是龍崗南的南聯則偏向于工業區、城中村和郊區居住大盤混雜的狀態2.距離交通節點遠金地龍城要跨過龍崗河或者東側路過向前村才能到地鐵3號線3.學校差萬科的天譽學校是9年一貫實驗學校,生源也都是中產的小孩很純粹,金地龍城所屬的南聯學校就很普通了金地是3號沿線為數不多的價位中等,地段不錯的次新房,小區花園精致,物業管理好,門口社區公園漂亮,小區開盤適逢15年瘋狂上漲期,投資客太多,所以要洗個兩年才能把投資客出清,回歸到一個合理市價,旁邊合正舊改起來以后,會把學校短板補上,幾個樓盤連成片后居住氛圍便利度會更好。中海一期相對老一點,如果業主不能配合操作成唯一,稅費確實比較高了。我理解你的需求是自住,自己喜歡金地也是可以買的。

提問:聰慧睿智的房姐,把你的帖子都翻了兩遍,相見恨晚啊。坐標西安,戶口深圳。我老公有套貸款的房,已經賣了。我有套正在按揭的房,在西安。1)計劃明年買深圳,有沒有操作,可以讓我以SFSD購買深圳的房產,或者降低首付。2)還想買西安的房,改善,看中了曲江一中旁的中海御湖,單價3W左右,175平,這個價格和面積值得入嗎?或者房姐在西安有推薦樓盤嗎?

回答:你好,你們夫妻2人的處女貸都已經用過了,深圳有2種方案可以操作成首付3成,見知識星球內部分享。。自住學區改善和投資思路不太一樣,曲江一中的學區單價在3萬左右了,考慮自住可以入手,但是回報率肯定不如剛需盤。西安高新曲江再好的房子非學區不能超過20000。至于學區房,看個人情況。投資角度看短期內繼續涼涼。等到高新和曲江以及大明宮繼續回調2成再買。

提問:親愛的房姐?請問房查怎么抹?征信怎么抹?有好的推薦么?回答:房查記錄抹除和征信逾期抹除都可以操作,具體流程見知識星球內部分享。

提問:房姐你好幫朋友問坐標上海父母名下一套普陀中遠兩灣城2房滿五市價800多無貸款本人夫妻兩人名下一套中遠兩灣城1房市價480個有280貸款另有臨港自貿區海上風華一套290個有80個貸款請問有啥好的投資建議中遠兩灣城這個地方原來是“兩灣一宅”地區,著名的棚戶區,二十一世紀初舊區改造,拆遷后此地變成了中遠兩灣城,可是還自帶“滾地龍”屬性,雖然隨著時間推移,記憶會模糊,但這個小區實在太太大了,拋盤多而且也是群租的圣地,二房東尤其多,經常被整治。然后地理位置又是被蘇州河“蝸”在里面,機動車的交通不是很方便,前兩期棟距太近,還有蝶樓。話說回來,中遠兩灣城畢竟是內環內的,軌交也算方便。

回答:普陀區本身操盤能力也偏弱,造成了現在的局面。沒成片地了,次新和大樓房為主,以現在的上海市區舊改方式,也不可能動遷,所以長遠看還是沒戲,未來略微跑輸大盤。自住追求性價比和成熟度可以考慮,投資御免。普陀的未來在真如、長風、桃浦。臨港自貿區以前分析過,短暫的炒熱之后是長時間的橫盤。離當前市中心70公里的遠郊房產不是優質資產。有行情時也許也會神經刀上漲,但在大多數時候流動性不佳。如果還有房票,可以在近郊區淘淘筍,性價比高的拿下,抵押中遠的全款房融資。

提問:綠地理想城140平左右毛坯,新證,單價14000元/平以內。2-3樓的,值得投資嗎?打算短持?;卮穑壕G地理想城在抖音上維權被曝光之后,價格一直走低這個價格不貴,但是短期投資,口碑洗不白,流通性和地段都比較差,長持可以試試?,F在的樓市不適合短持,除非在流通性好的樓盤中淘到8折筍,操作ABC單。詳見知識星球內部資料《中介常用的吃差價手段—ABC單》。

提問:我在三四線城市,目前有幾套房產出租,打算賣掉去投資二線城市,請問異地置業如何實操?1.選城市。我在廣東,深圳太高門檻,廣州后勁不足,個人覺得東莞珠?;葜荻急怀醋?,且不如中西部二線城市,這個觀點對嗎?目前去二線城市,選擇中西部二線還是東部城市。江浙三線城市估計價格都超過中西部二線。按照城市行政價格選?應該優先中西部二線?2.版塊:中西部二線,武漢光谷和重慶兩江四岸,哪個板塊更安全更有后勁?之前重慶房價很低是因為天量供應?以后呢?3.買房后如何打理?現金流有限無法空置。目前廣東小城市體制內上班,為了多一點實操經驗,利用周末做了大半年的中介,看房了百來套。

回答:1.主場在廣州,深圳和廣州是更好的選擇,大倉位還是應該放在一線,更安全。為什么?京滬如果開放隨便落戶,不是武漢重慶成都西安天津的幾十萬一百萬級申請量,而是幾千萬上億的申請量。這就是魅力?,F在深圳開放落戶,吸引的是全國流量,加上深圳的宏大規劃,ZF扶持,現在房價還遠遠沒有到達天花板。小倉位可以放在二線城市,吸引的是全省的流量,相對于的,天花板也更低。2.全國城市發展水平劃分:東部>中部>西部目前來看,武漢和重慶都是不錯的城市。但是目前2個城市都處于橫盤期,需要逢筍入。武漢和重慶投資回報率最大的樓盤,詳見知識星球內部分享。建議優先武漢,房票用完再考慮重慶。3.未來交給包租公司打理即可。已經完成看房200套,執行能力很強,淘筍方法論詳見知識星球內部分享。

提問:美麗的房姐你好,我和我老公在一線城市工作,小孩現在上幼兒園小班。一線城市郊區有房,月供1w。去年武漢中建御景星城入手了140平毛坯,但是是借讀大學的表弟的房票買的,純商貸上浮25%,每月還款1.3w。明年夏天交房。但是現在很尷尬,看到周圍萬科拿地,單價3.1w感覺中建是有上升空間的。但是因為月供壓力很大,生活質量受到影響。而且武漢的房子沒打算自住,有什么辦法可以壓力小一點,比如租出去?怎樣租出去能收回多一點錢?或者民宿?有什么好的減小月供壓力的建議嗎?另外,目前一線城市買不起學區房,你推薦小孩以后去武漢上學嗎?如果在武漢上學,需要小學還是初中過去?應該考慮哪里的學區房呢?中建的學區如何?

回答:你好,中建御景星城可能上新世界小區里面的學校,之前說是引進崇仁路,后來也黃了,現在只能知道有小學,但是能不能上,不確定。中建屬于改善盤,適合自住。缺乏上漲動力的。提高租金收益,建議做分割出租或者民宿。一線城市是指的哪個城市?如果是北京,你能直接拿到北京戶口,那就拿,不能拿的,先買房,再解決戶口;如果不能在1-2年內拿到北京戶口,那么推薦兩個方案:1.工作居住證買房+深圳戶口,適合所有人2.工作居住證+天津戶口,適合小孩10歲以上,不想離開北方的人深圳戶口>天津戶口,深圳的未來教育>天津教育。武漢教育不錯,但是湖北高考并沒有什么優勢。

提問:萬能的房姐,請問您提到的簽遠期合同,可以具體一點嗎?比如多長時間算遠?怎么和賣家談?合同中需要具體明確哪些事項?多謝多謝!回答:如果你看上了一套房,暫時沒有子彈,可以通過遠期合同拖20個月,有充足的時間籌集首付款,即使最后房主不賣給你,也可以獲得巨額賠償。拖延流具體操作見知識星球內部分享《拖延流實戰篇》。

提問:房姐,問一個題外話,深圳房價這么高,普通人難以望其項背,這個城市真的適合生活嗎?剛畢業的小白,很糾結選擇深圳還是武漢?

回答:選擇比努力重要一百倍,你的能力是否完美契合大城市需要,是否能提供超額社會價值,是決定你能否被大城市接納的關鍵。如果你想要趁年輕的時候拼搏一把,一線城市是最好的選擇。適合所有白手起家有夢想的年輕創業者,去深圳開拓一片屬于自己的疆土。如果在武漢有人脈和資源積累,換句話說,有父母給你鋪好的康莊大道,打怪升級不用愁,可以選擇留在武漢??缭诫A級要吃得苦比你想象的大多了,需要的能力也是你想象不到的。

提問:新手首問,姐姐好,軍運會后,賣地很多,會不會一兩年后新房很多,供大于求,四五年后這批二手房天量入市,二手房會跌成狗???現在有點過熱了,子彈100,能進嗎?進哪個好???

回答:第一,人口。武漢主城區的人口流入其實是很不錯的,每年都有一個穩定的增長。第二,土地。你可以仔細觀察一下武漢近期的土拍市場,新拍出樓面價很高的地塊所處的位置都是新區,一部分甚至是土著思維里的郊區。真相是,內環以內的核心區域可供開發的土地真的很少了,即使有地也會捂著,先賣郊區,道理之前都分析過的。這兩個原因合起來告訴我們,有限的主城核心區內,人口會越來越多,自然需要的房子也就越來越多,無論是租賃需求還是購買需求。無論誰來買單,價格都會日漸起來。相對應的,價格起來了,新房癌就慢慢好轉了。買新區需要等,的確可能要站崗的,新區二手市場還需要一定時間才能活躍起來。開發商拿地是對武漢的信心,現在價格差距不明顯的情況,核心區還是首選。樓市的啟動一般有以下幾個特征:階段一:新區品質樓盤開始日光,板塊炒作(前奏行情)階段二:老城市中心二手次新開始跟漲(主升浪I)階段三:外環附近非熱點板塊地鐵二手房開始跳漲(主升浪II)階段四:老城市中心老破房也開始跟漲(末期行情)子彈100,可以入手2套潛力盤,武漢投資回報率最大的樓盤,詳見知識星球內部分享。

提問:房姐,請問孝感臨空經濟開發區的金輝城值得投資嗎?

回答:四五線房價竄高的基礎,正在灰飛煙滅。以廣東幾個宇宙級房企為代表的開發商,肆無忌憚的在四五線(縣城和地級市)拉高房價,嚴重脫離本地實際收入,已經是近年來中國樓市一道不堪的風景線了。近年來,四五線城市的主要購買者是:1,本地正式編制改善需求。這些人長期居住縣城,以前是住單位福利房小區,有改善的需求,但人數不多。一個縣30萬,正式編制的高收入人群,例如機關事業國企的在編人員,最多也不過是1-2萬人??紤]到夫妻往往都是體制內的,也就是一萬多套的需求,兩三個小區就塞滿了。這些人是以房換房,實際支付不多。大單位的合同工,靠工資是買不起的。2,本地工商業小老板,養殖大戶,例如開飯館,手機店,服裝店。這個人數很少。3,拆遷戶。棚改結束后,已經很少了。小地方土地多,老城區拆遷不劃算,還不如搞個新區,成本最低。但是小縣城二手房的前景暗淡1,房產破舊了??h城的物業管理水平有限,老農民的文化素質不高,私搭亂建,侵占公地,毀綠種菜,司空見慣。十幾年后,公共設施老化,小區綠化破敗,私自搭建嚴重,小區逐漸破敗的情況是很正常的。這種房子賣不起價。2,接盤俠越來越少??h城以下,也只有農村了?,F在農村哪里還有什么青壯年???縣城外來大學生,都是正式編制,也不需要買房??h城丈母娘求著出房子,帶孩子,已經是標配了。3,縣城根本不缺新房子。新區大片的新樓盤多了,即使還有一定需求,何必去買十幾年房齡的縣城舊小區?不如加個二十萬,直接住新區。建議,三十歲以下的年輕人,不要再考慮老家縣城了。買房最好在實際居住地的大中城市。

提問:智慧房姐,深圳投資,你說的能暴擊的光明中心包括公明嗎?想找3萬+光明,但光明中心基本沒有。

回答:公明是光明的老中心,距離光明很近;由于產業結構類似東莞,存在一定數量的本地小老板,公明核心居住區(宏發美域、宏發上域等)的房價已經漲過一波;而當光明發展集中到中心區,整體的品質會很快超過公明這種四線城市的居住氛圍,對于光明本地的土豪來說,相比南山福田,光明中心是更優的選擇;如何理解深圳各個區域?簡單概括以下幾點:1.南山是年輕有為的IT精英;2.福田是金融業中年大佬;3.羅湖是退休的外貿傳奇;4.寶安是國家重點培養的潛力人才;5.龍華是政府培養的金融接班人;6.龍崗是獨立打拼的有為青年;7.鹽田是愛旅游不愛掙錢的驢友;8.光明是南山的小弟;9.坪山是龍崗的小弟;光明已經沒有單價3W+的樓盤了,投資回報率最高的板塊見知識星球內部分享。

提問:請問房姐姐,哪里是領漲區?回答:1.你要看板塊的發展階段,是屬于啟動初期,發展期還是成熟期。成熟區大部分利好已經兌現,價格也處于高位。發展中板塊,配套正在逐步完善,價值在不斷兌現。啟動初期,純粹的規劃階段,交通,醫院,學校等資源都處于待建狀態。2.功能分區不同,價格表現也不同,比如CBD,CID,CLD,或者學區。3.其實每一次領漲的板塊都不同,這跟ZF的炒作強相關,板塊輪動。已經變熱的板塊,并且利好還沒有兌現之前,就不要再進。年輕人和熱錢集中的地方一直也是領漲區。但是補漲區永遠是固定板塊。

提問:房姐您好,二手房談價是讓中介去談還是自己直接去談?自己去談的話第一次談崩了就沒挽留的余地了?;卮穑褐薪闆]義務幫你,自己上。詳見知識星球內部資料《二手房砍價50萬實操技巧》房地產注定只有小部分人能賺錢,我們跑在大部分前面,手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問,房姐精力有限,無法一一解答。請大家關注“武漢房姐”微信公眾號,進入知識星球。

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